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房屋租赁缺乏刚性法律制度 市场乱象亟待立法终结

网站首页 >> 业务范围 >>公司房产 >> 购买贷款未还清的房屋的注意事项
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购买贷款未还清的房屋的注意事项

一些人买房之后,按揭的贷款还没还清,但是因为工作变动或者改善住房的原因想要转手卖出,却不知该怎么办。那么贷款还没还清的房屋能转让吗,要怎么转?  1、贷款没还清的房子可以转让吗?  首先,未还清贷款的房子在实际操作中是可以买卖的,但要在前期做好相应的工作。而具体的操作方向和步骤则应根据该房产的具体情况和房主的具体要求而定。  其次,房产在交易之前最好将贷款付清。这样不仅会使房产交易更加迅速,也会使购买方多一份放心。但是,如果大家因为各种原因导致贷款没有还清的话,那么,没有还清贷款的房子怎么转让呢?本文就为大家推荐几种转让有贷款的房产的具体办法,大家可以根据自己的具体情况和实际需要进行选择。  2、转让有贷款的房子具体如何操作?  (1)怎么转让有贷款的房子:转按揭  最简单直接的一种方法,在二手房买卖中通俗的讲就是把个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。  但北京等一些城市已经在07年底暂停了二手房交易中的转按揭业务。根据了解,这次叫停转按揭的主要目的是在控制银行潜在风险、挤出房地产和股市泡沫成分。但根据业内专家分析得出的结论,转按揭业务应该不会被永久性叫停。所以,大家在考虑卖出未还清贷款的房产之前先去当地银行碰碰运气。  (2)怎么转让有贷款的房子:用买方的首付款缴清剩余贷款  这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖方可以利用买方的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。  (3)怎么转让有贷款的房子:利用银行贷款来缴清剩余贷款  如果卖方想在卖出房产之前将贷款还清或买方虽然看好但不愿意购买贷款未缴清的房产,可以采取这种方式。但前提是房主有银行认可的抵押物(如其他房产)用来申请贷款。这样房主就可以通过抵押向银行贷出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促成交易的成功。  3、购买贷款还没还清的房屋风险大吗?  据了解,由于卖家的房子“有贷在身”,也就是说其房产还在银行抵押,需要还清尾款才能解押,那么在出售此类房产时,中介方就会采取让买家支付首付,给卖家进行还贷解押的方式,这种方式也是目前行业的普遍做法。解押后,买家才能申请贷款,贷款审批通过后就可以进行过户手续。  其实这期间最主要的风险在于买家帮卖家还清贷款后出现:一是卖家对价格反悔,二是在买家已垫资解押房产,但还没有办理过户的这段时间中,房东出现了债权债务纠纷,另外就是卖家恶意诈骗。  在规避此类风险时,很多人依赖于公证。不少购房者也认为此举具有法律效力,其实不然,有业内律师对此表示,房屋公证只能证明交易双方存在着买卖关系,并不表示房屋经过公证之后就归买家所有。  也就是说,在未办理产权过户前,房屋的产权仍属卖家。在此期间,若卖家私自将房屋卖给第三方,房屋的产权就会发生变化;若卖家存在债权债务纠纷,法院将该房产冻结,而买方即便是已经交了房款,也无法维护自己的权益。  据了解,好多已贷款的二手合同房,在实际操作中往往是可以买卖的,但买家在交易前首先要确认房子的权属,能否办理两证,且银行是否允许提前还贷。此外,还应该了解卖方是否是该房屋的唯一产权人。如果房屋产权人是夫妻或多人共有,则进行买卖需经过所有产权人的同意。  4、如何避免购买贷款还没还清房屋带来的风险?  对于这种既没有还清贷款,有没有办理两证的合同法,在签订房屋买卖合同前进行预告登记,可以防范法律风险。因为预告登记后,未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。  对于贷款未还清的二手房,若卖方要求买方先还完贷款再过户,首先就要约定好付款方式,买方替卖方还贷款的金额是如何操作等都要慎重决定,而还贷和过户的时间期限也要作出明确的条款约定,不能含糊。  针对贷款未还清的二手房,如果是通过中介进行交易,重点就在于如何签好合同。在合同中,一般会对房屋权属和价格、税费承担方式、付款方式、交付期限和违约责任等交易相关事项作出明确约定,用以约束三方行为,避免发生不必要的纠纷。

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